Capacité d'emprunt : combien emprunter avec mon salaire ?

Avant même de visiter un appartement ou de pousser la porte d’une banque, une question conditionne tout le reste : combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Bonne nouvelle, l’estimation repose sur quelques règles simples que vous pouvez appliquer vous-même.

La règle des 35 % d’endettement

En France, le montant de votre emprunt est d’abord borné par votre taux d’endettement, plafonné à 35 % de vos revenus nets (assurance emprunteur comprise). C’est la limite recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Concrètement, la somme de toutes vos mensualités de crédit, immobilier, auto, conso, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.

Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 0,35 − mensualités de crédits en cours.

De la mensualité au montant emprunté

Une fois votre mensualité maximale connue, le montant empruntable dépend de deux facteurs :

• La durée du prêt : plus elle est longue, plus vous empruntez pour une même mensualité, mais plus le coût total des intérêts augmente.
• Le taux d’intérêt du moment : il fait varier fortement la capacité d’emprunt.

Pour transformer une mensualité en montant, ou l’inverse, notre outil dédié est fait pour ça : comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier.

Le reste à vivre et l’apport

Au-delà des 35 %, la banque examine votre reste à vivre : ce qu’il vous reste une fois la mensualité payée. Un reste à vivre confortable peut justifier une (légère) souplesse sur le taux d’endettement.

L’apport personnel joue aussi : il couvre généralement les frais de notaire et de garantie (souvent 8 à 10 % du prix), rassure la banque et améliore les conditions du prêt.

Exemple chiffré

Prenons un couple avec 3 500 € de revenus nets mensuels, sans crédit en cours :

1. Mensualité maximale : 3 500 × 0,35 = 1 225 €.
2. Sur 25 ans, avec un taux et une assurance donnés, cette mensualité permet d’emprunter de l’ordre de 250 000 à 270 000 € (le montant exact dépend du taux du moment).
3. En ajoutant un apport couvrant les frais, le budget d’achat total dépasse ces montants.

Un simple changement de durée (20 ans au lieu de 25) ou de taux modifie sensiblement le résultat, d’où l’intérêt de simuler plusieurs scénarios.

Et si vous avez déjà des crédits ?

Si des mensualités existantes réduisent votre capacité, le regroupement de crédits peut abaisser votre taux d’endettement en allongeant la durée. Nous expliquons la mécanique dans comment calculer un rachat de crédit et comment lire les résultats d’une simulation de rachat.

Estimez votre budget en partant de votre salaire

Tout commence par une bonne connaissance de votre net. Notre simulateur de salaire brut en net vous donne votre revenu net réel, la base sur laquelle la banque calculera vos 35 %. Vous partez ainsi d’un chiffre fiable pour estimer votre capacité d’emprunt.

En résumé : revenus nets × 35 % = mensualité max, puis la durée et le taux transforment cette mensualité en montant empruntable. Une estimation en trois minutes, avant de vous lancer dans un projet qui vous engage sur vingt ou vingt-cinq ans.